За перепланировку квартиры могут и выселить

Русский фокус

Источник: журнал "Русский фокус"

По новому Кодексу об административных правонарушениях
С понедельника ужесточаются меры ответственности за самовольную перепланировку квартир: вступает в действие новый Кодекс об административных правонарушениях, увеличивающий размеры штрафа до 20-25 МРОТ. Сумма не такая уж большая. Однако, по-видимому, вырастут и размеры вознаграждений коммерческих фирм, помогающих жильцам узаконить перепланировку (в Москве такие услуги стоят в среднем $2000). Можно, конечно, сделать это самостоятельно, но беготня по инстанциям займет не один месяц. И не обязательно увенчается успехом - дело может дойти до суда, который может потребовать вернуть квартире первоначальный вид, а то и выселить собственника из квартиры.

Принятие нового Административного кодекса выгодно в первую очередь московским властям. Как показывала практика работы ряда ДЭЗов, жители, самовольно перепланировавшие квартиры, ничем не рисковали. Федеральное законодательство не устанавливает размер штрафов за самовольную перепланировку квартиры, и в случае судебного разбирательства у московских властей практически не было шансов выиграть дело.

По большому счету авторы незарегистрированной перепланировки квартир ничем не рискуют и сегодня. Если, конечно, не причиняют ущерба соседям. "В 293-й статье ГК речь идет только о нарушении прав третьих лиц при перепланировке, - говорит вице-президент РГР, президент компании "САВА" Константин Апрелев. - Если они не нарушены, ни в одном суде ничего доказать нельзя, выступая против собственника жилья". С его точки зрения, требования по обязательной регистрации перепланировок антиконституционны, потому что нарушают права собственника жилого помещения. Если человек перепланировал квартиру, но при этом никакого ущерба ни конструкции здания, ни соседям не нанесено, то какие к нему могут быть претензии? Как заявил Апрелев, в случае если к такому собственнику будут предъявлены претензии в суде, Апрелев от лица РГР обязуется "вести его до конца, вплоть до Конституционного суда". "Гильдия готова защитить интересы собственника в случае нарушения его прав, - говорит Апрелев. - Суд все равно примет решение в пользу собственника, будет образцово-показательный процесс".

Юристы и риэлторы сходятся во мнении, что для собственников жилья новый кодекс принципиально ничего не меняет. "Все необходимые механизмы существовали и раньше, - считает юрист отделения "Бест-недвижимость" Дмитрий Реутский. - Просто были нужны более длительные процедуры, чтобы приводить в порядок "самострой". А теперь в рамках Административного кодекса процесс несколько упростится". То, что штрафы становятся более жесткими, - мера оправданная и нужная в случае, когда действительно нарушены права третьих лиц, считает Апрелев. Жилец не должен ухудшить звуко- и шумоизоляцию стен, пола, потолка, он также не имеет права менять фасадную часть дома. Так, остекление балконов и лоджий в Москве признано реконструктивным, т. е. меняющим облик здания. По словам главного специалиста Мосжилинспекции Владимира Стрельникова, сегодня для того, чтобы их остеклить, надо подать заявку районному архитектору. Кроме того, стало популярным укреплять кондиционеры на фасаде здания, при этом нередко пробивается защитный слой штукатурки, вода попадает внутрь и может разрушить фасад, говорит чиновник.

Чиновники Мосжилинспекции не раз заявляли, что самовольная перепланировка квартир в Москве приняла чудовищные формы: в домах с деревянными перекрытиями устанавливают гидромассажные ванны и сауны, которые чуть ли не проваливаются на головы тем соседям, что живут этажом ниже. Кроме того, джакузи забирают электроэнергию сверх установленных нормативов. Подвергается критике столичных властей и модное увлечение совмещенными санузлами, которые обычно расширяют за счет кухонь, а кухни увеличивают, разрушая вентиляционные ходы. Однако, на взгляд экспертов рынка жилья, все эти "ужасы" в большинстве случаев надуманны. Как правило, в столице люди грамотно подходят к вопросам переноса или расширения ванной комнаты и других помещений (делается нормальная гидроизоляция и т. п.).

В Москве, в соответствии с городским законом "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", любая перепланировка (т. е. ремонт, при котором происходит снос или возведение стен, а также перенос коммуникаций) должна проводиться в соответствии с утвержденным проектом и быть одобрена во многих инстанциях: пожарными, санэпидстанцией, у районного архитектора, в ДЭЗе. В конечном итоге перестраивать квартиры в столице можно только с разрешения районной управы или префектуры. Кроме того, в московском законе содержится следующая норма: для получения разрешения на переустройство помещения следует получить согласие не только контролирующих органов власти, но и "лиц, занимающих смежные помещения", т. е. соседей. Оформляется это специальным актом-соглашением, в котором предусматривается компенсация возможного ущерба. Получается, что если переговоры с соседом потерпели фиаско, от перепланировки надо отказываться. "Раньше нормы проживания соседей регулировал Жилищный кодекс, устаревший на сегодня документ, - говорит Апрелев. - Тема регулирования этих норм актуальна, так же как и вопрос минимального саморегулирования собственниками правил пользования жильем, и остальные нюансы, в том числе вопрос соблюдения интересов членов семьи, проживающих на одной площади, и т. д. По идее, эти моменты должны быть более детально прописаны в законе о кондоминиумах и товариществах собственников жилья, которые пока не содержат норм выстраивания этих правовых отношений в полной мере. А в Жилищном кодексе много противоречий".

Согласование проекта перепланировки с помощью специализирующейся на этом компании обходится в среднем в $2000, но может стоить и в два-три раза дороже (в зависимости от типа дома, площади квартиры и прочего). "Мы можем узаконить самую сложную перепланировку уже по факту, а можем сами составить проект, - сказали "Фокусу" в одной из фирм, занимающихся согласованием перепланировки квартир. - В типовом панельном доме это будет стоить дешевле, в монолитном - и $4000-6000 не предел, в зависимости от того, что вы там собираетесь сделать. К примеру, из двух отдельных квартир люди хотят сделать двухэтажную. Можно самим пойти в управу, потратить на это месяцев 8-10 в очередях, но не факт, что соберете все необходимые подписи. А у нас к каждой управе свой подход". По словам специалистов фирмы, плата за их услуги зависит от величины объекта, от того, насколько перепланировка затрагивает его границы. Одно дело - перенести ненесущую стенку в самой квартире или сделать в ней проем, другое - сделать вместо пяти комнат одну или из двух-трех квартир - единую: появляется новый объект права, другая квартира с уже другими параметрами. Бывает, что затрагиваются внешние контуры квартиры: перепланировка захватывает площадь лестничной площадки, увеличивая за счет этого границы жилого помещения. В таком случае может возникнуть судебный спор, потому что жильцы залезли на площадь, которая им не принадлежит.

Надо сказать, что при сделках купли-продажи квартир (и нежилых помещений) несанкционированная перепланировка никак не влияет на регистрацию перехода права собственности. "Если покупатель согласен купить квартиру с несанкционированной перепланировкой, которая не затронула внешних границ, то утверждать ее продавцу необязательно, - говорит юрист компании "САВА" Елена Батова. - Покупатель обязуется либо ее узаконить, либо привести границы помещения в прежние".